Pre-Approval贷款预审信到底靠不靠谱？
先解释一下到底什么是pre-approval，大部分retail银行的Loan officer只负责收材料和传话，他们大多数不懂guideline也不懂看税表，收到你填写的申请表格后，并不会详细去看税表材料，按照你填的数字掐指一算就算批准approval了，发出的pre-approval不用太当真。很多人都会碰到在大银行pre-approval后真正送贷款被underwriter拒绝了，或者买新房交了定金后贷款被拒，就是这个原因。
请理解，真正的approval是要送进underwriting系统后由underwriter审核，underwriter是真正决定贷款批不批的人（就像法院的法官），在没有有效合同（binding contract）之前，underwriter不会去审核材料的，而银行的loan officer是拿固定工资+一点点bonus，案子成不成功对这个月吃喝影响不大。贷款经纪mortgage broker是佣金制，不成功没钱赚，负责任的贷款broker会很仔细的给你看文件，分析案子里的弱点，提前解决underwriter会提出的疑问。
银行会坚持hard pull信用报告，但做Pre-approval的时候尽量不要hard pull信用报告，做soft pull最好。3家就够了
Soft pull和Hard Pull的区别?
Hard Pull是指银行或者借贷方为了评估是否向你借贷时向信用机构查询你的信用报告。Hard Pull会留下Inquiry的记录，也会影响信用分数。
Soft Pull是指其余和借贷无关的信用报告查询。比如自己查询自己的信用报告，信用卡公司为了发广告寻找潜在客户等等。Soft Pull不留下Inquiry的记录也不会影响信用分数。
5. Pre-approval 一般多久有效？我担心错过这个房子以后过了很久买房还要重新pull一次credit，伤分数
最后回答下，该选银行还是贷款broker，如果你是案子非常干净，在非加州和非纽约的地方，房价很便宜（40万以下），收入绰绰有余的可以找银行，如果是加州纽约这种房价贵，收入不稳定的（有加班，佣金和BONUS都算法复杂，硅谷收入构架income structure里有股票，SIGN ON BONUS，RSU也都算法特别），或者文件身份任何有瑕疵的（例如在转换身份中，大银行不懂外国人的身份转换问题），请找broker，为了佣金肯定肯定做下来。有问题可以直接下方联系我
买房贷款问题，请问大家第一次买自住房，贷款从何入手呢？找哪个银行？先看房还是先找银行？
建议不要找银行吧，我第一买房的时候也是小白啥都不懂找了家大银行，光是要pre-approval letter 都好费劲的，银行的agent对你可是爱理不理，尤其是贷款不多的情况。如果只是要pre-approvalletter的话找个网上的lender就行，better.com什么的挺不错，几分钟就能拿到。本地找个贷款经纪最方便，一般来说rate也最好，可以问问本地最近买房了的朋友有没有推荐的。
十月想搬家现在看房一点都不早诶，一开始可以多多去open house，看好了大致喜欢的区域然后找个agent帮你留意出来的listing，agent最好找个靠谱的，熟悉你喜欢的区域的，别因为亲朋好友推荐一个兼职agent就跟人家签合同。
这是我们当时买房的大概程序，供参考： 1.找朋友们推荐他们用过的买房代理，分别面试，选定了一个觉得投缘的，是华人。 2.代理有自己相熟的贷款公司，也是华人公司，帮我们出具了pre-approval letter. 基本电话里问问了工资存款啥的就好了。 3.经纪人与Pre Approval 买房代理告诉我们最后申请贷款的时候要出银行最近两个月的statement, 首付的钱最好不是这两个月里进去的，否则要出具证明材料。我们心里有底，把首付钱转到一个银行账号不动。 3.代理根据我们的要求帮我们选房子，带我们看房子。这中间经历n个月。 4.选好一个房子，代理帮着下offer, 和卖方讨价还价，对方接受offer. 5. 自己找房检来做房屋inspection,同时和贷款公司联系锁利率，开始贷款申请程序 6.贷款公司派人来做房屋appraisal,确保房子价值和你出的价相匹配 7.房屋inspection 后找出一堆问题，和卖家讨价还价，哪些要他们closing前修理，哪些他们给 credit, 哪些就算了。 9 房屋closing 之前要walk through, 确保该修的都修好了。 10. 最后的closing, 签一堆文件，拿钥匙。房子是你的了。
回复 6楼陪你看烟花的帖子
都行 找平常有業務往來的銀行 或是credit union 他們給的利率比較好
補充一下: 你看一下你們州的房仲有沒有返點 退佣金 如果有 你自己要做足找房的工作 看到好的 就讓他帶你去看 如果沒有 找房工作做一半就行 或找redfin帶你買
个人觉得看房的话现在可以开始看，你10月搬家的话8月就要有contract，现在离8月有半年可以让你慢慢看找感觉。
你可以先自己去open house看看，了解下想买的目标区域，agent的话你可以看下目标区域成交量活跃的agent多interview几个（我个人感觉第一次买房有靠谱agent还蛮重要）。
pre-approval真的不急，找你自己的bank或者better.com做一个就行了（其实也只有出offer才需要，你看房完全不需要）。等你要出offer了bsetter.经纪人与Pre Approval com做一个很快就可以，单真正贷款的话你可以多问几家要quote，他们告诉你之后你选个便宜点的就行了。
这是我们当时买房的大概程序，供参考： 1.找朋友们推荐他们用过的买房代理，分别面试，选定了一个觉得投缘的，是华人。 2.代理有自己相熟的贷款公司，也是华人公司，帮我们出具了pre-approval letter. 基本电话里问问了工资存款啥的就好了。 经纪人与Pre Approval 3.买房代理告诉我们最后申请贷款的时候要出银行最近两个月的statement, 首付的钱最好不是这两个月里进去的，否则要出具证明材料。我们心里有底，把首付钱转到一个银行账号不动。 3.代理根据我们的要求帮我们选房子，带我们看房子。这中间经历n个月。 4.选好一个房子，代理帮着下offer, 和卖方讨价还价，对方接受offer. 5. 自己找房检来做房屋inspection,同时和贷款公司联系锁利率，开始贷款申请程序 6.贷款公司派人来做房屋appraisal,确保房子价值和你出的价相匹配 7.房屋inspection 后找出一堆问题，和卖家讨价还价，哪些要他们closing前修理，哪些他们给 credit, 哪些就算了。 9 房屋closing 之前要walk through, 确保该修的都修好了。 10. 最后的closing, 签一堆文件，拿钥匙。房子是你的了。
happy15 发表于 2021-02-18 20:56
经纪人与Pre Approval
大波士顿地区房地产经纪公司 (781) 367-8522 [email protected]
"我们家最近因为工作变动从俄亥俄州搬到波士顿。我们花了很多时间在列克星敦、温彻斯特和其周边城镇寻找我们理想的房子，在接触Carlos前，我们曾与几个本地的房地产经纪人接触，但与Carlos见面后，我们马上意识到他是我们所要找的房地产经纪人。Carlos是我们所见过的最知识最渊博、最勤奋、最诚实和最好的倾听者，他才是我们想要找的房地产经纪人。他帮助我们在列克星敦找到了理想的家。我们很乐意推荐他的专业服务。" - T. Li & Y. Fang (Lexington)
"Carlos的职业风范和对列克星敦房地产市场的了解给我和我妻子留下了深刻的印象。他给我们家房屋销售过程中的每一步都提供了宝贵的建议和指导。在我们每一次需要做出决定前，他总是给我们提供几个选择并附上他的建议。他专业、办事迅速、有礼貌，他的服务超出了我们的预期。由于他专业的营销技巧，我们总共收到了11个报价，我们很乐意把他推荐给在列克星敦出售房屋的任何人。" - P. Wang & 经纪人与Pre Approval J. Yu (Lexington)
"首次购房者总是有很多的问题，但Carlos总是用很大的耐心来指导我们有信心地走完整个购房过程的每一步。从我们的第一次面谈到最后的签约，Carlos总是不厌其烦、非常专业地和我们解释。Carlos对温彻斯特市的了解让我们感到吃惊，他能记住温彻斯特市每一条街道是否有双黄线和单黄线。我们毫无保留地把他推荐给所有想在温彻斯特买房的人。- S. & J. Grey (Winchester)
"在我们购买我们在阿克顿的家之前的6个月时间里，我们几乎每一个周末去看Open House。我们在参观Open House时，我们看中了一套独立房，当我们请求Carlos帮助给出一个报价的时候，他立刻用他充分的理由说服我们不能购买这个房子。我们非常感谢他的诚实和他的专业知识。在他的帮助下，我们很快找到了我们梦想家园。Carlos是我们一生的房地产经纪人和一辈子的朋友。我们把他推荐给所有想在阿克顿买房的家庭。" - S. Carboni & G. Guo (Acton)
"我们最近从伯灵顿搬家到韦尔斯利，我们邀请Carlos担任我们伯灵顿房屋的卖方代理和韦尔斯利房屋的买方代理。我们对Carlos的"客户第一"经营理念留下了深刻的印象。他总是给我们很多选择和建议，从来没有把我们推到一个做草率决定的境地。Carlos拥有良好的沟通、谈判和人际交往能力。他制定营销策略，并通过大量的媒体推广我们的房子。我们收到了好几个报价，最后的售价远高于我们的预期。我们立即毫不犹豫地与Carlos签定了独家买房代理协议，聘请Carlos为我们韦尔斯利住房的独家买方代理。" – H. Dong & Y. Meng (Burlington/Wellesley)
"我们通过投资移民从中国移居到波士顿。我们在波士顿没有任何朋友，我们对波士顿房地产市场也一无所知。我们能在来到美国后的第二天就得到Carlos的帮助感到非常幸运。Carlos不仅与我们分享他精辟的房地产市场、公立学校教育、交通的分析，帮助我们迅速作出房子地理位置、房屋预算的决定。他愿意花额外的时间帮助他的客户。在整个购房过程中，我们始终与Carlos保持着良好的沟通和交流，我们对我们所买的房子非常满意。" - L. Peng (Weston)
"Carlos是一个优秀的房地产经纪人，也是一个很好的朋友。在我们购买位于韦兰市新家的过程的每一步，我们都得到了Carlos的帮助和指导。他出色和独有的合销售、市场营销、谈判和人际交往能力组合确实给我们留下了深刻的印象。他对每一笔房地产交易所投入的时间承诺、他对工作的热情使每一个客户都能得到满意的结果。我们很高兴有幸与他共事，我们把他推荐给任何一个想在波士顿地区买卖房产的人。" – C. Dai & H. Wu (Wayland)
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